Tolv ekonomiska förvaltare: vad deras egna sidor säger
I bokstavsordning. Sidan ges ut av Jupiter Technologies AB, som äger bokföringsprogrammet och redovisningsbyrån Astrid. Astrid är inte med i jämförelsen, och ingen förvaltare betalar för att stå med.
| Förvaltare | Pris | Bokslut och årsredovisning | Vad sidorna säger om K3 | Portal för styrelsen | Var | Källor |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bredablick Förvaltning | Offert | Anges inte | Komponentavskrivning enligt K3 ingår i grundavtalet | PHM Digital | Stockholm, Göteborg, Malmö och Helsingborg, med kunder i hela Sverige | Tjänsten |
| Delagott | Offert | Bokslut och årsredovisning | Nämns i en guide | Kundportal | Hela Sverige, med lokala kontor | Tjänsten, Sida 2, Sida 3 |
| Emvix | Offert | Bokslut, deklaration och budget | Anges inte | Webbportal | Fjorton orter, bland dem Stockholm, Uppsala och Åre | Tjänsten |
| Fastighetsägarna Service | Offert | Bokslut och årsredovisning | Anges inte | Portal, namnet anges inte | Stockholms och Uppsala län | Tjänsten |
| Fastum | Offert | Bokslut och årsredovisning | K3-övergång som tilläggstjänst | Digital kundportal | Hela Sverige, med kontor i Solna och Uppsala | Tjänsten, Sida 2 |
| HSB | Anges inte | Bokslut och årsredovisning | HSB Stockholm stöttar i övergången, enligt en nyhet från 2025 | Mitt HSB | Hela landet, genom regionala HSB-föreningar | Tjänsten, Sida 2, Sida 3 |
| JM@home | Offert | Bokslut, årsredovisning och inkomstdeklaration | Anges inte | Kundportal | Anges inte | Tjänsten |
| Nabo | Offert | Bokslut och årsredovisning ingår alltid | Hjälp med omläggning till K3 | Nabo Kundportal | Hela Sverige | Tjänsten, Sida 2, Sida 3 |
| Riksbyggen | Offert | Bokslut och årsredovisning | K3-redovisning som tilläggstjänst | Mitt Riksbyggen | 60 kontor över hela landet | Tjänsten |
| SBC | Offert | Beror på paketet. Sidan skriver allmänt att bokslut och årsredovisning vanligtvis ingår i ett grundavtal | Egen sida om övergången till K3 | SBC Hemma | Hela landet | Tjänsten, Sida 2 |
| Simpleko | Offert | Bokslut och årsredovisning | Anges inte | Portalen | Hela Sverige | Tjänsten, Sida 2 |
| Storholmen Förvaltning | Fast arvode, beloppet anges inte | Årsredovisning, deklaration och momsredovisning ingår | Nämns i en nyhet om underhållsplan | storholmendirekt.se | Anges inte | Tjänsten, Sida 2 |
Vad sidorna säger om pris
- Ingen av de tolv anger en egen prislista. Tio ber föreningen begära offert.
- Nabo skriver vad föreningar brukar betala. En förening med 20 lägenheter betalar ungefär 26 000 till 30 500 kronor om året. En med 100 lägenheter betalar ungefär 64 000 till 77 000 kronor. Beloppen är exklusive moms.
- Fastum skriver som en tumregel att ekonomisk förvaltning brukar kosta runt 1 000 kronor per lägenhet och år. Sidan säger inte om beloppet är med eller utan moms.
- Storholmen Förvaltning skriver om ett fast arvode. Beloppet står inte på sidan, som har ett formulär som räknar fram ett pris.
- HSB:s sida har ett kontaktformulär och anger inget pris.
Vad sidorna säger om att byta förvaltare
- SBC skriver att ett byte tar tre veckor i genomsnitt.
- Nabo skriver att styrelsens aktiva del är ungefär två månader. Hela bytet tar normalt fyra till tolv månader, med uppsägningstiden inräknad.
- Fastighetsägarna Service råder föreningen att börja minst ett halvår innan.
- Storholmen Förvaltning anger sin egen uppsägningstid, tre månader. På sidorna vi läste anger de andra elva ingen uppsägningstid för sitt eget avtal.
Läst på varje förvaltares egna sidor 11 november 2026. Beloppen från Nabo och Fastum är deras egna allmänna uppgifter, inte prislistor. Kolumnen om K3 återger olika saker: komponentavskrivning, bokslut enligt K3 eller hjälp med övergången. Villkor ändras, så kontrollera hos förvaltaren innan föreningen väljer.
K3 och nyckeltalen i årsredovisningen
En bostadsrättsförening ska avsluta varje räkenskapsår med en årsredovisning. K2 och K3 är Bokföringsnämndens två regelverk för den, och från 2026 gäller K3.
K3 från 2026
- En bostadsrättsförening får inte använda K2 för räkenskapsår som börjar efter 31 december 2025. Den följer K3.
- Regeln gäller också en förening som startar efter 30 juni 2025 med ett förlängt första år, om året slutar 31 december 2026 eller senare.
- I K3 delas byggnaden upp på betydande komponenter som förbrukas väsentligt olika, till exempel stomme, stammar, fasad och tak. Varje komponent skrivs av för sig.
- Vid bytet från K2 räknas byggnaden inte om bakåt. Det redovisade värdet delas upp på komponenter vid övergången.
- Fonden för yttre underhåll är bundet eget kapital. Avsättning och uttag flyttar pengar inom det egna kapitalet och är inte kostnader.
Bland annat det här ska stå i årsredovisningen
- En kassaflödesanalys, som visar pengarna in och ut under året. Den är ett lagkrav för varje bostadsrättsförening.
- Sju nyckeltal, för året och de tre åren före. Fem står i lagen och två i K3.
- En förklaring när föreningen går med förlust: vad förlusten betyder för finansieringen framåt.
- Om föreningen har en aktuell underhållsplan eller inte.
| Nyckeltal | Så räknas det |
|---|---|
| Årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt | Årsavgifterna delat med ytan som är upplåten med bostadsrätt. Avgift efter individuell mätning räknas in. |
| Skuldsättning per kvadratmeter | De räntebärande skulderna på balansdagen delat med ytan som är upplåten med bostadsrätt och hyresrätt. |
| Skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt | De räntebärande skulderna på balansdagen delat med ytan som är upplåten med bostadsrätt. |
| Sparande per kvadratmeter | Årets resultat plus avskrivningar, utrangeringar och kostnadsfört planerat underhåll. Väsentliga poster utanför den normala verksamheten räknas bort. Summan delas med ytan som är upplåten med bostadsrätt och hyresrätt. |
| Räntekänslighet | De räntebärande skulderna på balansdagen delat med årets intäkter från årsavgifter. |
| Energikostnad per kvadratmeter | Kostnaderna för värme, el och vatten delat med ytan som är upplåten med bostadsrätt och hyresrätt. |
| Årsavgifternas andel av totala rörelseintäkter | Årsavgifterna delat med föreningens totala rörelseintäkter, i procent. |
Lagen kräver ingen underhållsplan av en förening som redan finns. Stadgarna ska ange grunderna för avsättning till underhållet av föreningens hus. En ny ekonomisk plan ska sedan 2024 innehålla en teknisk underhållsplan för de kommande 50 åren.
Revisor, stämma och inlämning till Bolagsverket
Revisor
Varje bostadsrättsförening ska ha minst en revisor. Lagen kräver en auktoriserad revisor när föreningen två år i rad har legat över minst två av tre gränsvärden. Gränsvärdena är 50 anställda, 40 miljoner kronor i balansomslutning och 80 miljoner kronor i nettoomsättning. Balansomslutningen är summan av tillgångarna.
En tiondel av de röstberättigade kan begära en auktoriserad eller godkänd revisor på stämman som väljer revisor. Bolagsverket kan också besluta om det. Läs också stadgarna, som kan ställa egna krav.
Årsredovisningen till Bolagsverket
- Från räkenskapsår som börjar 1 januari 2025 eller senare ska varje bostadsrättsförening skicka årsredovisningen och revisionsberättelsen till Bolagsverket.
- Handlingarna ska ha kommit in inom en månad efter att stämman fastställde balansräkningen och resultaträkningen.
- Har de inte kommit in inom sju månader från räkenskapsårets slut blir förseningsavgiften 7 500 kronor. Den tas ut redan vid en dags försening.
- Kommer de inte in inom två månader efter Bolagsverkets underrättelse blir det 7 500 kronor till, och därefter ytterligare 15 000 kronor.
- Har de inte kommit in inom elva månader inleder Bolagsverket ett ärende om likvidation, alltså att föreningen avvecklas. Föreningen får först ett föreläggande. Kommer handlingarna in under ärendet blir det ingen likvidation.
- Årsredovisningen skickas på papper. Bolagsverket skriver att det gäller också räkenskapsåret 2026, alltså det som lämnas in under 2027.
- En styrelseledamot intygar på årsredovisningen att stämman har fastställt balansräkningen och resultaträkningen, och vilken dag. Intyget ska också ange stämmans beslut om vinsten eller förlusten. Bolagsverket vill ha intyget i original.
Avgifter, förteckningar och det nya registret
Avgifter till föreningen
- Styrelsen fastställer avgifterna, om stadgarna inte säger något annat. Stadgarna anger grunderna för hur de räknas.
- Överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse får bara tas ut om det står i stadgarna.
- Av de tre har bara avgiften för andrahandsupplåtelse ett tak i lagen: högst tio procent av prisbasbeloppet per lägenhet och år. Prisbasbeloppet är 59 200 kronor för 2026 och 59 600 kronor för 2027. Taket är alltså 5 920 kronor och 5 960 kronor.
- För överlåtelseavgift och pantsättningsavgift står inget belopp i lagen. Beloppen står i föreningens stadgar.
- Mäts värme, varmvatten eller el per lägenhet ska den delen av årsavgiften utgå från den uppmätta förbrukningen.
Förteckningar
Styrelsen för en medlemsförteckning och en lägenhetsförteckning. Det fortsätter den med också när registret finns.
Bostadsrättsregistret
- Riksdagen har beslutat om ett register för alla bostadsrätter, som Lantmäteriet ska föra.
- Senast 31 december 2027 ska varje förening lämna uppgifter om lägenheterna, föreningen, bostadsrättshavarna, pantsättningarna och anteckningarna. Lantmäteriet skriver att inlämningen börjar våren 2027.
- Efter det första inskicket anmäler föreningen ändringar så snart som möjligt, tills registret tas i bruk.
- Lantmäteriet får förelägga en förening som inte lämnar uppgifterna, och föreläggandet får förenas med vite. Vite är ett belopp som föreningen får betala om den inte gör det.
- Lantmäteriet skriver att uppgifterna lämnas i en e-tjänst, och att en förvaltare kan lämna dem åt föreningen.
- Regeringen bestämmer vilken dag registret börjar gälla. Från den dagen anmäler föreningen upplåtelser och övergångar inom två veckor, och pantsättningsavgiften försvinner ur lagen.
Skatt, moms och arvoden
Inkomstskatt
- En äkta bostadsrättsförening kallas privatbostadsföretag i lagen. Skatteverket räknar en förening som äkta när minst 60 procent av verksamheten är att ge medlemmarna bostäder.
- En äkta förening tar inte upp inkomster som hör till fastigheten, till exempel årsavgifter och hyror. Den får inte heller dra av fastighetens kostnader.
- Den beskattas för kapitalinkomster som inte hör till fastigheten, till exempel avkastning på en fond. Säljer den el till medlemmarna efter individuell mätning är den intäkten skattepliktig.
- En förening som inte når upp till det kallas oäkta. Den beskattas som ett vanligt företag för alla intäkter och kostnader.
Fastighetsavgift 2026
För bostäder i flerbostadshus är fastighetsavgiften 1 784 kronor per bostadslägenhet, men högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostäderna och tomten. För småhus, till exempel radhus, är avgiften 0,75 procent av taxeringsvärdet, högst 10 425 kronor per bostadsbyggnad. För lokaler är fastighetsskatten 1 procent av taxeringsvärdet. Nybyggda bostäder med värdeår 2012 eller senare betalar ingen avgift de första 15 åren.
Moms
- Upplåtelse av bostadsrätt är undantagen från moms. Föreningen tar normalt inte ut moms på månadsavgifterna.
- Hyr föreningen ut en lokal till en verksamhet med moms kan den välja moms på hyran. Då får den dra av momsen på inköp för den lokalen.
- Fakturerar föreningen el, vatten eller värme efter den faktiska förbrukningen ska den lägga moms på fakturan.
- Uthyrning av parkeringsplatser är momspliktig. Skatteverket anser sedan 30 september 2025 att det oftast gäller också platser som hyrs ut till medlemmarna. Skatteverket tillämpar den synen på eget initiativ från 1 april 2027.
- Undantaget för små omsättningar, 120 000 kronor om året, hjälper sällan. Årsavgifter och hyror räknas in i årsomsättningen.
Styrelsearvoden
- Föreningen är arbetsgivare för den som får arvode. Full arbetsgivaravgift är 31,42 procent.
- Arvode under 1 000 kronor per person och år är fritt från arbetsgivaravgifter och skatteavdrag. Arvode från 100 kronor lämnas ändå på kontrolluppgift till Skatteverket.
- För den som har fyllt 67 år vid årets ingång betalar föreningen bara ålderspensionsavgiften, 10,21 procent. Åldersgränsen gäller från 1 januari 2026.
- En förening som betalar ut arvode en eller ett par gånger om året kan säsongsregistrera sig hos Skatteverket. Då lämnar den arbetsgivardeklaration bara för de månaderna. Har den inte betalat ut något under året lämnar den en nollad deklaration för december.
Köpa tjänsten och byta förvaltare
Det här ligger kvar hos föreningen
- Styrelsen svarar för föreningens organisation och för förvaltningen av föreningens angelägenheter.
- Ansvaret för att bokföringen och underlagen bevaras kan inte avtalas bort. Det förvaltaren sammanställer åt föreningen räknas som föreningens eget material.
- Föreningen ansvarar för kontrolluppgifterna till Skatteverket.
Fråga förvaltaren
- Den som yrkesmässigt säljer bokföringstjänster omfattas av penningtvättslagen och ska vara anmäld till Bolagsverket. Be förvaltaren visa att den är det.
- Ingår årsredovisningen enligt K3, eller är K3 ett tillägg?
- Vem lämnar föreningens uppgifter till bostadsrättsregistret under 2027, och ingår det i priset?
- Vilken uppsägningstid har avtalet, och förlängs det av sig självt?
När föreningen byter
- Skatteverket skriver att det är viktigt att uppgifterna för kontrolluppgifterna lämnas över till den nya förvaltaren. Föreningen ska också spara en kopia av köpekontraktet från både köp och försäljning.
- Bokföringen och underlagen ska finnas kvar och vara lätt åtkomliga för föreningen efter bytet. Det gäller till och med sjunde året efter det kalenderår då räkenskapsåret slutade.
- Styrelsen ansvarar för medlemsförteckningen och lägenhetsförteckningen. Se till att de lämnas över.
Så läste vi
Reglerna läste vi i lagen och hos Bokföringsnämnden, Bolagsverket, Skatteverket och Lantmäteriet, 11 november 2026. Förvaltarnas uppgifter läste vi på deras egna sidor samma dag. Varje källa står i listan längst ner.
- Tabellen säger bara det förvaltarens egna sidor säger. Vi har inte begärt offert hos någon.
- ”Anges inte” betyder att sidorna vi läste inte säger det. Det betyder inte att förvaltaren saknar det.
- De tolv säljer ekonomisk förvaltning till bostadsrättsföreningar och har en egen sida om tjänsten. De är inte hela marknaden. Två förvaltare vi sökte hade ingen egen sida som gick att läsa.
- Sidan ges ut av Jupiter Technologies AB, som äger bokföringsprogrammet och redovisningsbyrån Astrid. Astrid är inte med i jämförelsen.
Hur vi jämför, och hur du rättar ett fel, står under Så jämför vi.